Profiter d'actifs immobiliers dans son patrimoine
investir en SCPI
Repères chiffrés
Généralités
Le Principe de la scpi
La SCPI, encore appelée « pierre papier », vous permet de détenir de l’immobilier sans les inconvénients de la détention en direct, et pour des montants d’investissement plus faibles qu’un investissement physique.
La SCPI est un placement qui présente également l’avantage de pouvoir être acquis à crédit, ou investi par versements programmés. Il existe encore des SCPI qui peuvent vous faire bénéficier d’avantages fiscaux, sur le même principe que la détention en direct.
En résumé il s’agit d’un investissement de diversification qui permet de mutualiser les risques avec de multiples détenteurs.
Le savez-vous ? La SCPI est également accessible au sein de contrats d'assurance-vie ; en plus de constituer une source de diversification sur de l'immobilier, elle bénéficie des avantages fiscaux de l'enveloppe assurance-vie, autant lors de retraits qu'en cas de transmission.
Les types de scpi
- Les SCPI de rendement
- Les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux
Les SCPI de rendement contiennent majoritairement des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.).
La SCPI de rendement représente la majorité du marché des SCPI. Elle permet de délivrer des revenus généralement trimestriels issus des loyers perçus par la société de gestion. Ces revenus peuvent être variables et sont fonction du taux de [remplir].
Il existe différentes typologies de SCPI de rendement qui peuvent par exemple être catégorisées, des SCPI sur le secteur de la santé, sur un territoire particulier, …
Les SCPI de plus-values n’ont pas vocation à délivrer du rendement régulier mais ont pour objet de valoriser la valeur des parts sur le long terme (seuls des revenus exceptionnels peuvent être distribués).
Les SCPI de ce type fonctionnent en général en acquérant des biens avec de nombreux travaux à réaliser qui permettent de générer de la valeur.
La valeur de la SCPI est examinée tous les ans pour déterminer s’il existe une plus-value :
– Le résultat ainsi déterminé, s’il est positif, diminué des sommes que l’Assemblée Générale a décidé de mettre en réserve ou de reporter à nouveau, est distribué aux associés proportionnellement à leur nombre de parts.
– En cas de résultat négatif, les détenteurs qui ont également des revenus fonciers par ailleurs peuvent imputer le déficit généré proportionnellement à leur nombre de parts.
Le but de ce type de SCPI est de profiter d’un avantage fiscal en contrepartie de l’investissement, qu’il s’agisse d’une réduction d’impôt ou d’un amortissement déductible des revenus fonciers.
Les dispositifs les plus communs sont les SCPI « Pinel » et les SCPI « Déficit foncier ». Pour ces dernières, ce dispositif permet :
– d’imputer sur les revenus fonciers, et ce sans limite, le montant des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, à hauteur de la quote-part de chaque associé ;
– de déduire de son revenu global, dans la limite de 10 700 €, pour ces même dépenses à hauteur de la quote-part détenus par chaque associé dans la SCPI.
A noter : les SCPI fiscales présentent une contrainte de revente plus importante que les SCPI de rendement. En effet, il appartient à la société de gestion de s’occuper de revendre les biens la composant.
Le Fonctionnement de la scpi
Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable. La SCPI à capital fixe est qualifiée de "fermée" quand elle a atteint le capital statutaire. La SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment ; elle est considérée comme plus liquide.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, on acquiert les parts par souscription (il n’y a pas de marché secondaire, les mouvements se font uniquement par souscription et retraits).
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe il est nécessaire d’avoir recours au marché secondaire pour se séparer d’une partie ou de la totalité de ses parts. La liquidité de l’investissement est donc soumise à la demande dans ce cas.
Les Frais
Les SCPI supportent des frais sur la valeur de l’investissement et sur la valeur des loyers générés (au même titre que les investissements immobiliers effectués en direct).
la Fiscalité applicable
Vous serez imposé(e) sur les recettes au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel (et à la marge sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers). Les frais de souscription ne sont pas déductibles des revenus fonciers (de la même manière que les frais d’acquisition d’un immeuble).
Si vous disposez par ailleurs d’au moins un immeuble donné en location nue, vous avez la possibilité d’opter sous le régime du micro-foncier.
Ces revenus sont également assujettis aux prélèvements sociaux.
À la sortie, les plus-values seront fiscalisées sur le régime classique des plus-values immobilières (taux de 19 % + prélèvements sociaux).
À compter de la sixième année, il existe un abattement pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans – 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Depuis le 1er janvier 2018, les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.
De même, les contrats d’assurance-vie ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l’IFI au prorata des encours représentatifs d’actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.
Si vous avez une tranche marginale d'imposition supérieure à 30 %, préférez la SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie afin de minorer l'impact de la fiscalité sur votre rentabilité. Autrement vos revenus subiront de la fiscalité à hauteur de (30 + 17,2 %) 47,2 %.
AVANTAGES
La SCPI, au contraire de la détention d’un bien immobilier en direct, permet d’investir au sein d’un parc immobilier avec une multitude d’autres investisseurs. Si un bien présent dans la SCPI n’est pas loué, les autres biens compensent ; les risques sont ainsi dilués entre tous les détenteurs de parts.
Investir dans une SCPI présente l’avantage de ne subir aucune contrainte de gestion ; la SCPI gère l’ensemble du parc immobilier et se rémunère sur une fraction des loyers et une fraction de l’investissement.
Les SCPI permettent de détenir de l’immobilier pour un moment plus faible qu’un investissement en direct.
Il est également possible de céder une partie de ses parts ou encore de les donner.
La rentabilité des SCPI s’entend généralement nette des frais de gestion.
Pour les SCPI de rendement, la rentabilité est généralement comprise entre 5 et 8 % par an (les loyers sont généralement distribués par trimestres).
Pour les SCPI fiscales il faut généralement compter un peu moins, l’essentiel n’étant pas la recherche de compléments de revenus (autour de 2 %).
INCONVÉNIENTS
La rentabilité des SCPI est ajoutée à vos revenus professionnels et augmente de fait votre imposition sur le revenu. La détention en direct n’est donc pas recommandée lorsque vous êtes déjà fortement imposé(e) – à moins de partir sur des SCPI fiscales.
De plus, les prélèvements sociaux sont également dus (17,2 %).
C’est principalement le problème de la SCPI Malraux ou de la SCPI déficit foncier qui, en raison d’investissements suscitant des travaux et donc générant de la valeur ajoutée, produit une plus-value qui peut être importante.
Pour autant, plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité est légère à la revente (voir le paragraphe sur la fiscalité en cas de cession plus haut).
La SCPI est un placement qui s’envisage sur le long-terme et qui généralement se conserve pour en tirer des revenus puis se transmet.
En particulier pour les SCPI « Malraux », l’avantage fiscal est octroyé en contrepartie d’une durée de détention des parts d’environ 15 ans.
Il existe deux types de frais au sein d’une SCPI :
- des frais d’entrée qui sont en général compris entre 8 et 10 % et qui rémunèrent les intermédiaires qui proposent les SCPI et qui permettent de payer les frais de notaire lors que l’acquisition des biens ;
- des frais de gestion sur les loyers qui servent à payer l’ensemble des frais relatifs à la gestion des SCPI.
Les frais d’entrée ne sont pas à proprement parler défalqués à l’entrée mais, au moment de la revente, le montant sera grevé de ces frais d’entrée. Les parts de SCPI seront alors valorisées sur 100 % de l’investissement pendant toute la durée de détention.
Est-ce fait pour vous ?
La SCPI vous correspond si :
- Vous souhaitez des compléments de revenus (SCPI de rendement)
- Vous souhaitez minorer votre imposition (SCPI fiscales)
- Vous aimeriez profiter du levier du crédit
- Vous n'avez pas une imposition trop élevée (sauf SCPI fiscales)
Toute décision d’investissement doit être soumise au préalable à l’avis d’un professionnel qui prendra en compte votre situation particulière, et vous alertera éventuellement sur les faiblesses de votre projet.
